Sección: Tributación - Personas Naturales
Artículo redactado el 27/10/2021
Desde el punto de vista tributario, lo primero que debe saber una persona cuando va a realizar la venta de un inmueble es que si obtiene una ganancia al realizar dicha venta, deberá pagar el impuesto a la renta, salvo ciertas excepciones.
Otro aspecto importante que debe conocer es que "si la venta es no habitual" deberá pagar el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría por la ganancia obtenida, pero "si la venta es habitual" tendrá que pagar el Impuesto a la Renta de Tercera Categoría".
Por ello, en el presente artículo vamos a explicar los principales aspectos relacionados con el impuesto a la renta que se debe pagar cuando se realiza la venta de un inmueble y presentaremos algunos casos prácticos sobre el procedimiento para calcular el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría.
La habitualidad y el impuesto
Como mencionamos al inicio del presente artículo, la venta de inmuebles se encuentra afecta al pago del Impuesto a la Renta; sin embargo, este impuesto puede ser de Segunda o Tercera Categoría.
Ello dependerá de la habitualidad de la venta:
_ Si la venta es "no habitual", la ganancia estará afecta al Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, siendo la tasa del impuesto igual al 5%.
_ Si la venta es "habitual", la ganancia estará afecta al Impuesto a la Renta de Tercera Categoría, siendo la tasa del impuesto igual al 29.5%.
Ante esta situación, resulta necesario conocer cuándo se considera "habitual" la venta de inmuebles y en qué casos la venta es "no habitual".
Para ello, debemos revisar el primer párrafo del artículo 4° del T.U.O. de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece lo siguiente:
Es decir, si una persona vende uno (1) o hasta dos (2) inmuebles en un mismo ejercicio gravable, dichas ventas calificarán como "ventas no habituales" y las ganancias obtenidas estarán afectas al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría.
Sin embargo, a partir de la tercera venta (en el mismo año), que efectúe una persona natural, caerá en el marco de la "habitualidad" y automáticamente estará afecta al Impuesto a la Renta de Tercera Categoría donde la tasa del impuesto es del 29.5% igual al que se aplica a las empresas constructoras y ya no al Impuesto a la Renta de Segunda Categoría donde la tasa es del 5%.
No obstante, cabe mencionar que la habitualidad deberá ser verificada en cada ejercicio gravable (Así lo establece el cuarto párrafo de la Ley del Impuesto a la Renta).
Ventas de inmuebles no gravadas con el impuesto
Si bien la ganancia obtenida por la venta de inmuebles se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta, hay algunos casos excepcionales en los cuales no hay obligación de pagar el impuesto.
El primer caso excepcional lo encontramos en el punto iv del sexto párrafo del artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual señala lo siguiente:
Cabe mencionar que se considera casa habitación al inmueble que fue adquirido por lo menos 2 años antes de efectuarse la venta y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares (Así lo establece el artículo 1°-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta).
El segundo caso excepcional lo encontramos en la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece lo siguiente:
Por último, el tercer caso excepcional en el cual no existe obligación de pagar el Impuesto a la Renta cuando se realiza la venta de un inmueble se presenta cuando el costo de adquisición es mayor al precio de venta; es decir, cuando no existe ganancia de capital. Así lo establece el articulo 1° de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual establece lo siguiente:
Costo computable del inmueble
El artículo 20° de la Ley del Impuesto a la Renta establece lo siguiente:
Es decir, para determinar la ganancia o renta bruta sobre la cual se aplicará la tasa del impuesto a la renta, es necesario determinar primero el costo computable del inmueble, el cual será restado del precio de venta.
La definición de costo computable la encontramos en el séptimo párrafo del artículo 20° de la Ley del Impuesto a la Renta, el cual señala que:
Un punto importante que se advierte en esta definición es el que menciona que para determinar el costo computable debemos ajustar el costo de adquisición, producción o construcción de acuerdo a las normas de ajuste por inflación con incidencia tributaria.
Esto implica que, tratándose de la venta de un inmueble, el costo computable que servirá para determinar la renta bruta o ganancia será igual al costo de adquisición ajustado con los índices de Corrección Monetaria que establece el Ministerio de Economía y Finanzas. Así lo establece el numeral a.1) del literal a) del artículo 21.1° de la Ley del Impuesto a la Renta:
Declaración y pago del impuesto
Para realizar la declaración del impuesto es necesario contar con RUC y clave SOL.
El Impuesto a la Renta de Segunda Categoría debe ser declarado y pagado, a más tardar, en el mes siguiente de recibido el pago por la venta del inmueble, según cronograma de vencimientos mensuales publicado por la SUNAT.
Sin embargo, se aconseja realizar la declaración y pago inmediatamente después de haber firmado la minuta, ya que para las firmas de la escritura pública el notario solicitará obligatoriamente el voucher de pago del impuesto a la renta al vendedor y el voucher de pago del impuesto de alcabala (si es que aplica) al comprador. De lo contrario el notario no podrá elevar a los Registros Públicos la compra - venta.
El pago del impuesto se debe realizar el moneda nacional (nuevos soles). Por ello, si la venta se realizó en moneda extranjera, se debe utilizar el tipo de cambio compra publicado por la SBS en la fecha en la que se celebró el contrato de compra - venta.
Caso práctico N° 1
La Sra. María Sarmiento adquirió un inmueble el 10 de enero del 2013 por la suma de S/ 150,000.00 y lo vendió el 15 de septiembre del 2021 a S/ 300,000.00.
¿Cuál es el monto del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría que debe pagar?
Solución
Para determinar el monto del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría que deberá pagar la Sra. María Sarmiento por la venta de su inmueble, debemos seguir el procedimiento que se detalla a continuación:
1. Calcular el costo de adquisición actualizado
Para determinar el costo de adquisición actualizado debemos multiplicar el costo de adquisición del inmueble por el Índice de Corrección Monetaria (ICM) del mes. (Estos Indices son fijados mensualmente por Resolución Ministerial del MEF).
La Sra. María Sarmiento vendió el 15/09/2021, y por ello, resulta aplicable la Resolución Ministerial N° 262-2021-EF/15, según la cual el Índice de Corrección Monetaria aplicable para los inmuebles adquiridos en enero del 2013 es igual a 1.24.
Una vez identificado el Índice de Corrección Monetaria (1.24), debemos multiplicarlo por el costo de adquisición del inmueble (S/ 150,000.00) y el resultado que se obtiene representa el costo de adquisición actualizado, cuyo importe en el presente caso es igual a S/ 186,000.00.
2. Determinar la renta neta o ganancia
Para determinar la renta neta o ganancia sobre la cual se aplicará la tasa del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, debemos restar del precio de venta (S/ 300,000.00) el costo de adquisición actualizado (S/ 186,000.00), obteniendo como resultado una renta neta o ganancia igual a S/ 114,000.00.
3. Determinación del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría
Finalmente, para determinar el monto del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, debemos multiplicar el valor de la renta neta (S/ 114,000.00) por la tasa del impuesto (5%), obteniendo como resultado el monto de S/ 5,700.00, el cual representa el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría que deberá ser pagado por la Sra. María Sarmiento por la venta de su inmueble.
Caso práctico N° 2
El Sr. Juan Pérez adquirió un inmueble en 10 de febrero del 2002 por la suma de S/ 300,000.00 y lo vendió el 28 de octubre del 2021 a S/ 900,000.00.
¿Cuál es el monto del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría que debe pagar?
Solución
La Trigésima Quinta Disposición Transitoria y Final de la Ley del Impuesto a la Renta señala que:
En el presente caso, el inmueble que vendió el Sr. Juan Pérez lo adquirió el 10 de febrero del 2002 (antes del 01 de enero del 2004); por lo tanto, la ganancia obtenida por dicha venta no constituye renta gravada con el Impuesto a la Renta de Segunda Categoría.
En consecuencia, el Sr. Juan Pérez no está obligado a realizar le pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría por la venta de su inmueble.
